<蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例>2021版

為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，保障依法、安全、合理使用物業(yè)，營造安全、舒適、文明、美麗的人居環(huán)境，促進(jìn)社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例2021最新版》。

2020年8月28日蘭州市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過  2020年12月3日甘肅省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議批準(zhǔn)。

第一章  總  則

第一條  為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，保障依法、安全、合理使用物業(yè)，營造安全、舒適、文明、美麗的人居環(huán)境，促進(jìn)社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)管理人。

第三條  本市物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)指導(dǎo)、政府監(jiān)管的原則。

第四條  市、區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)服務(wù)水平，推動物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范化、市場化。蘭州新區(qū)管委會、蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會在各自的管轄范圍內(nèi)做好物業(yè)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立以及業(yè)主委員會的選舉工作和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日?；顒?，調(diào)解物業(yè)服務(wù)管理糾紛，并配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。

社區(qū)居民委員會（村民委員會）應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第五條  建立黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機(jī)制，支持業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務(wù)人依法開展物業(yè)管理活動。

鼓勵和支持業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人根據(jù)有關(guān)法律和章程設(shè)立工會、共青團(tuán)、婦女組織，發(fā)揮群團(tuán)組織在物業(yè)管理中的作用。

第六條  市、區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門履行下列職責(zé):

（一）制定本市物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施;

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門開展物業(yè)服務(wù)管理的監(jiān)督管理工作;

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督本市住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;

（四）建立健全業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員培訓(xùn)制度;

（五）制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn);

（六）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng);

（七）指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會制定自律性規(guī)范并監(jiān)督實(shí)施;

（八）實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門履行下列職責(zé):

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)法律法規(guī)、政策制度;

（二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同、依法公開必須公開的各種事項(xiàng)和費(fèi)用;

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;

（四）組織對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員開展培訓(xùn);

（五）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)工作;

（六）落實(shí)物業(yè)服務(wù)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

第七條  發(fā)展和改革部門負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)價的制定工作。

城市管理執(zhí)法行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域私搭亂建、不即時清理犬只糞便、不按照規(guī)定進(jìn)行垃圾分類投放行為的查處和流浪犬捕捉工作。

公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)禁養(yǎng)犬、犬吠擾民、生活環(huán)境噪聲污染、高空拋物違法行為的查處。

市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、電梯安全監(jiān)管和違反本條例第六十五條規(guī)定住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房行為的查處。

林業(yè)部門負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)損毀樹木、綠地違法行為的查處。

水行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水使用違法行為的查處。

衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督檢查和相應(yīng)違法行為的查處。

生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)鍋爐煙塵、餐飲業(yè)油煙污染違法行為的查處。

應(yīng)急管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)存放危險物品、妨害消防安全違法行為的查處。

除本條上述各款明確規(guī)定的職責(zé)以外，上述各款所列的政府部門還應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的其他有關(guān)監(jiān)督管理工作。

自然資源、人防及其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第八條  突發(fā)事件發(fā)生期間，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)市、區(qū)（縣）人民政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)服從市、區(qū)（縣）人民政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下積極配合社區(qū)居民委員會（村民委員會）開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。市、區(qū)（縣）人民政府對物業(yè)服務(wù)人在采取應(yīng)急措施期間的工作可以適當(dāng)給予物資支持和資金補(bǔ)貼。

業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)人、社區(qū)居民委員會（村民委員會）、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法落實(shí)市、區(qū)（縣）人民政府的各項(xiàng)應(yīng)急措施。

第九條  市物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人及從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù),提升物業(yè)服務(wù)水平。協(xié)助市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門調(diào)解物業(yè)服務(wù)管理糾紛，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對市物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章  業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

第十條  房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

因買賣、贈與、繼承、拆遷補(bǔ)償、生效的法律文書、合法建造等情形已經(jīng)合法占有房屋或者取得房屋所有權(quán)，但尚未依法辦理所有權(quán)變更登記的人，在物業(yè)服務(wù)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主相應(yīng)義務(wù)。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第十一條  建筑物專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第十二條  一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動中的合法權(quán)益。

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以依法書面授權(quán)代理人參加，也可以通過信件、傳真、微信、QQ、電子郵件等由業(yè)主大會同意的多種方式參加討論和表決。

第十三條  交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，但首個房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域符合本條第一款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自符合條件之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會書面報告并提供下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分的資料；

（二）房屋及建筑面積清冊；

（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；

（四）房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用證明；

（五）物業(yè)服務(wù)用房配置的資料；

（六）業(yè)主名冊。

建設(shè)單位未及時書面報告的，已交付專有部分的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。

第十四條  街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)組建籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會會議籌備組自行解散。

第十五條  籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會（村民委員會）和建設(shè)單位派員共同組成，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）參照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的示范文本，擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專有部分建筑面積；

（四）擬訂業(yè)主委員會成員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；

（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

第十六條  下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、批準(zhǔn)業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（四）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（五）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（八）確定物業(yè)服務(wù)方式、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（九）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用。確定業(yè)主委員會成員津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，決定是否對業(yè)主委員會主任實(shí)施任期、離任財務(wù)審計；

（十）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（十一）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定的其他事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第五、六、七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決的專有部分占建筑物面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十七條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員由業(yè)主擔(dān)任，每屆任期為五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)向全體業(yè)主進(jìn)行公示。

第十八條  業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）系本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主。業(yè)主為法人或者非法人組織的，應(yīng)當(dāng)是其書面授權(quán)的自然人代表；

（二）具有完全民事行為能力，能夠履行委員職責(zé)；

（三）遵紀(jì)守法，熱心公益，模范履行業(yè)主義務(wù)，責(zé)任心強(qiáng)，有社會公信力，有一定組織能力；

（四）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責(zé)；

（五）本人、配偶及其近親屬與本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人沒有利害關(guān)系；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十九條  業(yè)主大會每年至少召開一次會議，由業(yè)主委員會召集。

業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則按期召集業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)督促召開業(yè)主大會會議。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會臨時會議：

（一）發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時處理的；

（二）專有部分面積和人數(shù)比占百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)提議的；

（三）業(yè)主委員會成員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一，或者業(yè)主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業(yè)主委員會副主任辭職、離職的；

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會臨時會議的。

第二十條  業(yè)主委員會成員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)居民委員會（村民委員會）黨組織推薦；

（二）社區(qū)居民委員會（村民委員會）推薦；

（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦；

（四）產(chǎn)權(quán)單位推薦。

籌備組根據(jù)業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，在按照前款方式推薦的人員中，確定業(yè)主委員會成員候選人名單，征求社區(qū)居民委員會（村民委員會）黨組織的意見。

社區(qū)居民委員會（村民委員會）的黨組織鼓勵和支持黨員業(yè)主通過法定程序成為業(yè)主代表、物業(yè)管理委員會成員、業(yè)主委員會成員，充分發(fā)揮模范帶頭作用，依法履行職責(zé)。

第二十一條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會成員的補(bǔ)助或者工作津貼，由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會報告收支情況。

前款所述費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，有公共收益的，從公共收益中支付?；I備和召開首次業(yè)主大會的經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)，無建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位的，由全體業(yè)主承擔(dān)。

第二十二條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向區(qū)（縣）住房和建設(shè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，并書面告知相關(guān)社區(qū)居民委員會（村民委員會）：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況；

（二）業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議記錄和會議決定。

第二十三條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)服務(wù)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，并建立工作檔案。

第二十四條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時公示下列信息：

（一）業(yè)主委員會成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同；

（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定；

（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）經(jīng)業(yè)主大會決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機(jī)動車停車位及其處分情況；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細(xì)情況；

（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會成員工作津貼詳細(xì)情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。

前款第四項(xiàng)至第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年向全體業(yè)主公布一次，公布時間不少于十五日。

業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復(fù)制本條第一款規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實(shí)施監(jiān)督，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人等應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十五條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對公共收益的收支情況、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行年度財務(wù)審計和換屆財務(wù)審計。審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告三十日。審計費(fèi)用從公共收益中列支。

第二十六條  業(yè)主委員會任期屆滿前九十日，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會任期屆滿逾期未進(jìn)行換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)督促換屆選舉。

第二十七條  業(yè)主大會會議選舉出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新的業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)助移交。

第二十八條  業(yè)主委員會及其成員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，誠實(shí)守信、勤勉盡責(zé)，不得有下列行為：

（一）拒絕或者放棄履行委員職責(zé)；

（二）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（三）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建、違法占用物業(yè)共有部分；

（四）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)，以及索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬；

（五）與為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人之間具有關(guān)聯(lián)關(guān)系；

（六）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；

（七）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（八）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的情形。

業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會成員有前款所列行為的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)。終止業(yè)主委員會成員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該成員提出申辯并記錄歸檔。

業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會成員職務(wù)的，應(yīng)當(dāng)同時補(bǔ)選新的業(yè)主委員，并向全體業(yè)主公告。

第二十九條  有下列情形之一的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會，組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)管理事項(xiàng)：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但因各種原因未成立的；

（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

（四）需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

第三十條  物業(yè)管理委員會由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織成立，成員可以由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、轄區(qū)派出所、社區(qū)居民委員會（村民委員會）、業(yè)主代表等組成。物業(yè)管理委員會總?cè)藬?shù)應(yīng)當(dāng)為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于物業(yè)管理委員會人數(shù)的百分之五十。

業(yè)主代表的資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第十八條的規(guī)定，物業(yè)管理委員會成員候選人產(chǎn)生方式應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十條的規(guī)定，業(yè)主代表經(jīng)業(yè)主推薦或者自薦，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審定。物業(yè)管理委員會的主任由業(yè)主代表擔(dān)任。

物業(yè)管理委員會組成后，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府向全體業(yè)主公示。

第三十一條  物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（一）組織、籌備召開業(yè)主大會會議，選舉或改選業(yè)主委員會；

（二）就物業(yè)管理事項(xiàng)廣泛征求業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，就物業(yè)管理重大事項(xiàng)，組織業(yè)主代表投票表決；

（三）調(diào)解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（四）配合街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作。

物業(yè)管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上成員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會議。

會議應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上成員且半數(shù)以上業(yè)主代表成員參加，業(yè)主代表成員不能委托代理人參加會議。物業(yè)管理委員會確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上的成員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將會議情況以及確定事項(xiàng)向全體業(yè)主公示，公示時間不得少于十個工作日。

第三十二條  物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

已成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并依照本條例第二十二條規(guī)定備案的，或者因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會，并向全體業(yè)主公示。

第三章  前期物業(yè)管理

第三十三條  物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，由區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)共同劃定確定。

建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個以上獨(dú)立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

影響消防通道、避難場所、燃?xì)馐褂冒踩?、樓宇通道、電梯使用以及共用設(shè)施設(shè)備共有功能的，不得分割劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十四條  住宅物業(yè)的建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或者備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案等資料，向項(xiàng)目所在地區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起二十日內(nèi)，按照本條例第三十三條的規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分。

第三十五條  建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并納入建設(shè)計劃，同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用，不得出售或者改變用途。配置的物業(yè)服務(wù)用房，應(yīng)當(dāng)相對集中，便于實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理，建筑面積不得低于物業(yè)總建筑面積的千分之二到千分之三，并不得少于四十平方米。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中予以調(diào)劑安排。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡單裝修等使用條件，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。

第三十六條  物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設(shè)單位在銷售房屋時，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；

（二）地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積；

（三）公共場所、公共綠化的面積和位置；

（四）公共車位數(shù)量和位置；

（五）地下室（不含人防地下室部分）、底層架空層面積及其權(quán)屬；

（六）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；

（七）共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬；

（八）其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

第三十七條  住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個或者房屋建筑面積少于三萬平方米（包括同一建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定服務(wù)期限。但合同期未滿，如業(yè)主委員會與其選定的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十八條  住宅建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為銷售合同的附件。買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約。

第三十九條  新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)保修聯(lián)系電話和地址。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。

第四十條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)管理期間履行以下職責(zé)：

（一）參與工程的查驗(yàn)，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí)；

（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

（三）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

（四）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。

第四十一條  物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進(jìn)行查驗(yàn)時，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

第四十二條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)的有關(guān)文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。拒不移交的，新的物業(yè)服務(wù)人可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)助移交。

第四章  物業(yè)管理

第四十三條  業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)人管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以自行管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

歷史形成的、經(jīng)區(qū)（縣）人民政府認(rèn)定的老舊樓院的物業(yè)服務(wù)管理由市、區(qū)（縣）人民政府適當(dāng)提供補(bǔ)貼，街道辦事處、社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)通過招投標(biāo)引入有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行管理。

本條第二款的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定主動交納維修資金，由街道辦事處、社區(qū)居民委員會和承接管理的物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)督促收繳。

本條第二款的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定主動交納物業(yè)費(fèi)和水電氣暖等費(fèi)用，不得無故拖欠。街道辦事處、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助承接管理的物業(yè)服務(wù)人督促催繳。

第四十四條  從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立，具有獨(dú)立的法人資格，遵守法律、法規(guī)，遵守社會公德、商業(yè)道德，誠實(shí)守信，接受政府和社會公眾的監(jiān)督，承擔(dān)社會責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、公安機(jī)關(guān)及其派出機(jī)構(gòu)做好社區(qū)安全防范管理工作。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)聘請專業(yè)人員從事相關(guān)服務(wù)工作。法律、法規(guī)對物業(yè)服務(wù)人員從業(yè)資格有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十五條  市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門、協(xié)會制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會公布。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面合同，就服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款作出規(guī)定。 物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)管理人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同副本報物業(yè)所在地區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案。

第四十六條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定和物業(yè)的使用性質(zhì)提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)，及時辦理業(yè)主投訴，提高服務(wù)質(zhì)量；

（四）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的門衛(wèi)、巡邏、房屋裝飾裝修、技防監(jiān)控等秩序維護(hù)和安全防范工作，并接受公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)檢查；

（五）為業(yè)主的身份、住宅等個人信息保密，未經(jīng)業(yè)主本人同意或者法定事項(xiàng)不得向其他單位和個人透露；

（六）積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)认嚓P(guān)專業(yè)單位進(jìn)入物業(yè)區(qū)域開展服務(wù)，為其提供便利；

（七）積極配合消防部門做好消防設(shè)施維護(hù)管理、消防通道暢通、消防隱患消除等工作。

（八）接受社區(qū)居民委員會（村民委員會）監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

第四十七條  業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

自物業(yè)服務(wù)合同解除之日起十日內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)人、新物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)辦理下列交接事宜：

（一）移交業(yè)主和物業(yè)的基礎(chǔ)檔案；

（二）移交物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）移交物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場地和財物；

（四）移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（五）清交預(yù)收、代收和清算欠收的有關(guān)費(fèi)用；

（六）其他需要交接的事項(xiàng)。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

第四十八條  物業(yè)服務(wù)人未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動：

（一）改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；

（二）設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn)；

（三）許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動；

（四）向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料；

（五）提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（六）其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動。

第四十九條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。保障性住房、房改房、國家規(guī)定的老舊住宅小區(qū)和普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，其他類型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

政府指導(dǎo)價的適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由發(fā)展和改革部門制定。

市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在成本核算、公開公示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報區(qū)（縣）發(fā)展和改革部門備案。

第五十條  物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)；物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)交付但沒有實(shí)際入住的，由業(yè)主提出申請，物業(yè)服務(wù)人核實(shí)，按百分之七十收取物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催告，逾期仍不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式，協(xié)助物業(yè)服務(wù)人催交。對無正當(dāng)理由經(jīng)催交仍拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以申請仲裁或者提起訴訟。

第五十一條  建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。該項(xiàng)收益可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)人代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，扣除約定手續(xù)費(fèi)后，于次年二月底以前交存業(yè)主委員會，并將收支具體情況向業(yè)主公布；由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進(jìn)行管理。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每半年公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

第五十二條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的車庫、車位，未作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟?，建設(shè)單位可以出售、附贈或者出租。

利用建筑物防空地下室、建筑物共用設(shè)備層建造、劃定的車庫、車位，誰投資誰受益，可以出租，但不得出售。

下列車庫、車位屬于業(yè)主共有:

（一）計入容積率且作為建筑物共有部分進(jìn)行分?jǐn)偟?/span>;

（二）占用小區(qū)道路、共用場地劃定的車位。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車位（庫），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

當(dāng)車位（庫）無法滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人需要時，可采用業(yè)主大會會議決定的公平方式予以確定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

建設(shè)單位在預(yù)售或者現(xiàn)售房屋時，應(yīng)當(dāng)公示本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于出售、出租、附贈的車位（庫）的數(shù)量。

建設(shè)單位用于銷售的車位（庫），應(yīng)當(dāng)與房屋同步銷售。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位（庫）不得銷售。

建設(shè)單位配套建設(shè)的車位（庫）可以向業(yè)主出售、出租。擬出售的車位（庫）數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時，原則上每戶業(yè)主只能購買一個車位（庫）。車位（庫）數(shù)量超過本建筑區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，在保證本建筑區(qū)域內(nèi)業(yè)主可購買或租用一個車位（庫）的前提下，方可將剩余車位（庫）出售給需要購買兩個或兩個以上車