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蘭州市人民政府關于強化物業(yè)屬地管理推進重心下移的實施意見

各縣、區(qū)人民政府，市政府有關部門，各有關單位，高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)管委會：

　　為進一步理順物業(yè)管理體制，深化行政審批改革，完善物業(yè)管理運行機制，提高物業(yè)管理服務水平，提升全市物業(yè)管理與服務質(zhì)量，為市民提供安全舒適的居住環(huán)境，現(xiàn)就強化物業(yè)屬地管理、推進管理重心下移提出如下意見：

　　一、指導思想

　　貫徹落實黨的十八大和十八屆三中全會精神，以創(chuàng)新社會管理方式為核心，以提高物業(yè)服務質(zhì)量和服務水平為重點，建立“統(tǒng)一領導、分級負責、條塊融合、綜合協(xié)調(diào)”的全時段、網(wǎng)格化物業(yè)管理體制，將物業(yè)管理工作納入縣區(qū)政府、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）社會綜合管理體系建設，彌補歷史欠賬，創(chuàng)新管理模式，推進重心下移，規(guī)范管理行為，及時化解物業(yè)管理領域矛盾問題，促進全市物業(yè)行業(yè)社會化、市場化、專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，逐步實現(xiàn)全市物業(yè)管理全覆蓋、人性化、高質(zhì)量。

　　二、工作目標

　　按照“權力下放、重心下移”原則，建立科學的網(wǎng)格分工協(xié)作機制、高效的工作運行機制、及時的矛盾化解機制、規(guī)范的監(jiān)督考評機制，逐步推行“橫向到邊、縱向到底、不留隱患、不留死角”的物業(yè)管理網(wǎng)格單元，形成“部門聯(lián)動、各負其責、齊抓共管”的工作合力，到2015年底基本實現(xiàn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，全年物業(yè)服務不間斷，實現(xiàn)院落凈化、樓道亮化、院內(nèi)綠化、安全保衛(wèi)常態(tài)化、文化氛圍初顯，全面改善市民居住環(huán)境。一是各級物業(yè)管理網(wǎng)格化機構(gòu)健全，人員、經(jīng)費、措施保障到位，管理、督導、考評體系完善；二是物業(yè)管理聯(lián)動機制和聯(lián)席會議制度運行良好，機制創(chuàng)新有突破性進展并產(chǎn)生明顯社會效益；三是老舊小區(qū)、“三不管”樓院整治改造有效，管理順暢，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋；四是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立及運行指導監(jiān)督有力，業(yè)主自主管理能力增強，社區(qū)幸福指數(shù)不斷提升；五是物業(yè)管理應急管理服務、投訴調(diào)解等工作機制健全，矛盾糾紛及時有效化解，居民小區(qū)業(yè)主滿意度逐步提升。

　　三、工作原則

　　（一）統(tǒng)一領導，綜合協(xié)調(diào)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，必須納入城市社會管理的大平臺，實行統(tǒng)一領導、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核。各縣區(qū)政府、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）辦事處要將網(wǎng)格化物業(yè)管理工作納入轄區(qū)城市社會管理工作范疇統(tǒng)籌考慮，綜合協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)物業(yè)管理中遇到的各類問題。

　　（二）分級負責，屬地管理。住宅小區(qū)網(wǎng)格化物業(yè)管理工作的重心在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)），落實在社區(qū)，各縣區(qū)政府和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）辦事處應當充分發(fā)揮綜合管理的工作優(yōu)勢，采取有效措施，整合管理資源，明確責任分工，靠實工作責任，強化協(xié)調(diào)服務和考核監(jiān)督，真正將轄區(qū)內(nèi)網(wǎng)格化物業(yè)管理工作落到實處。

　?。ㄈ嘭熃y(tǒng)一，保障到位。市、縣區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)主管部門要按照權責相統(tǒng)一的原則，明確住宅小區(qū)物業(yè)管理的職責和義務，下放物業(yè)管理相關職權，積極為縣區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）實施有效管理協(xié)調(diào)、創(chuàng)造條件，為縣區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提供保障。

　?。ㄋ模┛冃Э己?，落實責任。各縣區(qū)要以網(wǎng)格單元的管理效果為考核對象，細化考核內(nèi)容，量化考核標準，制定獎懲措施。對未按管理內(nèi)容履行職責的，未能及時發(fā)現(xiàn)問題的，發(fā)現(xiàn)問題不及時處理的，或處理不了不及時反映的、聯(lián)動應急處置不力等情形造成工作失誤的責任單位及責任人，實行嚴格問責追究。

　　四、工作內(nèi)容

　?。ㄒ唬┕芾矸秶?。按照物業(yè)“屬地管理”原則和工作職責，各縣區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）辦事處結(jié)合轄區(qū)實際，以街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)和物業(yè)服務單位為單元，明確每個網(wǎng)格單元的管理責任人，經(jīng)縣區(qū)物業(yè)主管部門審核后，報蘭州市物業(yè)管理工作領導小組辦公室（市房產(chǎn)局）備案。

　?。ǘ┕芾韮?nèi)容。網(wǎng)格化物業(yè)管理主要包括部件管理和事件管理兩大類。部件管理即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設施、道路交通、環(huán)衛(wèi)環(huán)保、園林綠化、房屋土地、電梯、鍋爐以及各類井蓋、城市廣告牌、路牌、樹木、路燈、燈桿、公廁、垃圾筒、中轉(zhuǎn)站、宣傳欄、公共座椅等其他基礎設施。事件管理即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)管理相關法律法規(guī)的各類事件，如占道經(jīng)營（作業(yè)）、違規(guī)停車、違法建筑、亂排亂放、環(huán)境污染等問題。

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理責任人管理職責。負責部件的巡查管控，通過常態(tài)化的監(jiān)控巡查及時發(fā)現(xiàn)問題并按部件分類，及時上報并迅速處置。同時，負責事件簡易處理（制止、勸阻、調(diào)解等），如簡易處理不能奏效，協(xié)調(diào)各部門聯(lián)合處理，確保各類問題在基層化解。發(fā)生重大事件（苗頭）要迅速報一級網(wǎng)格單元，或直接向區(qū)、市級物業(yè)主管部門報告。

　?。ㄋ模┙M織實施。為確保網(wǎng)格化物業(yè)管理的有效實施，各縣區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要按照網(wǎng)格化管理工作要求，根據(jù)轄區(qū)物業(yè)管理實際，制定切實可行的組織實施方案，明確相應責任單位、責任人，并在各網(wǎng)格負責的物業(yè)小區(qū)進行公示，便于及時協(xié)調(diào)處理各類問題，將物業(yè)管理的各項任務、責任落實到實處。

　　五、職能劃分

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)主管部門職責

　　1、市房產(chǎn)局職責：全市物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　（1）宣傳、貫徹、執(zhí)行國家和省、市物業(yè)管理法律法規(guī)和相關規(guī)定，制定全市物業(yè)管理的配套政策，指導、監(jiān)督、考核縣區(qū)物業(yè)管理工作。

　　（2）對全市物業(yè)服務企業(yè)實行行業(yè)管理，負責全市物業(yè)服務企業(yè)申報一級、二級物業(yè)資質(zhì)的審核、上報，三級（含暫定三級）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核備案，及全市物業(yè)企業(yè)資質(zhì)年檢核準工作。

　　（3）負責全市住宅專項維修資金的交存、管理和指導、監(jiān)督工作。

　　（4）指導蘭州物業(yè)管理協(xié)會開展工作。

　　2、市物業(yè)管理辦公室職責：在市房產(chǎn)局的領導下，開展物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理工作。

　?。?/span>1）宣傳、貫徹、執(zhí)行國家和省、市物業(yè)管理法律法規(guī)和相關規(guī)定，指導、監(jiān)督縣區(qū)物業(yè)管理工作。

　?。?/span>2）負責物業(yè)管理招投標活動的指導、監(jiān)督，查處招投標活動中違法違規(guī)行為。

　?。?/span>3）負責全市住宅室內(nèi)裝飾裝修工作的監(jiān)督管理工作。

　?。?/span>4）負責全市物業(yè)管理重大信訪投訴案件的處理與協(xié)調(diào)，依法查處物業(yè)管理活動重大違法違規(guī)行為；負責網(wǎng)民留言、市長熱線投訴分派處理及群眾信訪工作。

　?。?/span>5）組織物業(yè)企業(yè)開展物業(yè)管理項目達標創(chuàng)優(yōu)工作，開展市級物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理項目的考評工作。

　　（6）負責市區(qū)范圍內(nèi)申請使用住宅專項維修資金的現(xiàn)場查勘、確認工作。

　?。?/span>7）負責全市物業(yè)服務企業(yè)動態(tài)考核和動態(tài)管理工作，建立和完善物業(yè)企業(yè)信用檔案。

　?。?/span>8）負責全市物業(yè)管理相關數(shù)據(jù)資料的收集、建檔和匯總工作。

　　3、縣區(qū)物業(yè)主管部門職責：縣區(qū)政府在區(qū)房產(chǎn)局設立區(qū)物業(yè)管理辦公室，接受市級物業(yè)主管部門的業(yè)務指導，負責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，組織轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)開展物業(yè)管理項目達標創(chuàng)優(yōu)工作。

　　（1）宣傳、貫徹、執(zhí)行國家和省、市物業(yè)管理法律法規(guī)和相關規(guī)定，依法規(guī)范轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行為，指導監(jiān)督街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)開展物業(yè)管理工作。

　　（2）負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域劃分和備案工作，對需要調(diào)整的物業(yè)管理區(qū)域進行重新劃分。

　?。?/span>3）負責轄區(qū)內(nèi)三級（含暫定）物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核、上報及發(fā)證工作，負責一、二級物業(yè)企業(yè)資質(zhì)初審、上報工作，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)年檢的初審工作。

　?。?/span>4）負責轄區(qū)內(nèi)采用招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的組織、監(jiān)督工作。

　?。?/span>5）負責轄區(qū)內(nèi)住宅室內(nèi)裝飾裝修工作的指導、監(jiān)督，查處裝飾裝修違法違規(guī)行為；負責裝飾裝修活動中投訴處理、協(xié)調(diào)工作。

　　（6）負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務項目量化考核、資料收集建檔和動態(tài)管理。

　?。?/span>7）負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理信訪、投訴的協(xié)調(diào)處理工作。

　　（8）協(xié)助價格主管部門查處物業(yè)亂收費行為。

　?。?/span>9）負責縣區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀項目的考評工作，負責市級物業(yè)管理優(yōu)秀項目的預評工作。

　　（10）指導轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建、換屆工作，負責業(yè)主委員會的備案工作。

　?。?/span>11）指導、監(jiān)督、檢查轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)的日常服務工作，查處違規(guī)行為。

　?。?/span>12）負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理權更迭時的指導監(jiān)督工作。

　?。?/span>13）負責督促轄區(qū)內(nèi)物業(yè)企業(yè)與具有相應資質(zhì)的電梯維保單位簽訂維保協(xié)議，并設置電梯安全管理機構(gòu)或者配備專職電梯安全管理人員。

　?。?/span>14）負責指導物業(yè)企業(yè)《物業(yè)服務合同》（含前期合同）的簽訂，監(jiān)督指導收費標準公開、透明。

　　（15）協(xié)調(diào)物業(yè)企業(yè)與社區(qū)建設的關系，處理物業(yè)管理相關部門、相關單位、業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，及時查處物業(yè)管理活動中的各類違法違規(guī)行為。

　　（16）負責轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主訴求的收集、矛盾糾紛的排查工作，建立社區(qū)專干、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會“三位一體”的矛盾化解機制，及時化解物業(yè)管理矛盾糾紛。

　?。?/span>17）指導協(xié)助物業(yè)企業(yè)開展和諧社區(qū)建設工作，做好文明城市、衛(wèi)生城市、園林城市創(chuàng)建工作，建立小區(qū)文明志愿者工作站。

　?。ǘ┢渌块T（單位）職責

　　物業(yè)管理是一項綜合性的社會工作，相關部門和供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等企業(yè)要嚴格落實《蘭州市物業(yè)管理規(guī)定》，按照各自職責分工抓好落實。

　　財政部門負責制定老舊小區(qū)、“三不管”樓院資金補貼政策，納入年度財政預算。

　　公安派出所負責轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，強力推進社區(qū)警務“進物業(yè)”活動。物業(yè)管理小區(qū)應當建立社區(qū)警務室，與物業(yè)企業(yè)建立治安聯(lián)防機制，指導和督促物業(yè)企業(yè)完善小區(qū)技防系統(tǒng)和各項安全防范制度和措施，確保小區(qū)安全。

　　環(huán)保部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章排放污水、煙塵、噪聲、油煙等違法違規(guī)行為。

　　建設部門負責房屋建筑工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)處理在正常使用條件下房屋建筑工程保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的投訴。

　　規(guī)劃部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理用房方案的審定和落實，查處違規(guī)改變建筑外立面、改變房屋使用性質(zhì)等行為。

　　城管執(zhí)法部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自設置戶外廣告、違章搭建、建筑施工現(xiàn)場噪聲污染等違規(guī)行為，指導、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)做好垃圾定點、定時清運等工作。

　　安監(jiān)部門負責指導、監(jiān)管物業(yè)企業(yè)的安全生產(chǎn)工作。

　　物價部門負責研究制定物業(yè)服務收費政策，建立物業(yè)服務與收費質(zhì)價相符的市場價格機制，做好物業(yè)企業(yè)收費申請的備案和核定工作，依法查處物業(yè)企業(yè)違規(guī)收費行為。

　　衛(wèi)生部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飲用水質(zhì)量的監(jiān)督管理，查處不按規(guī)定清洗二次供水設施等行為。

　　質(zhì)監(jiān)部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)鍋爐、電梯等特種設備的監(jiān)督管理，確保共用設施安全。

　　工商部門負責監(jiān)督和規(guī)范物業(yè)企業(yè)經(jīng)營行為，依法查處無照經(jīng)營以及損害消費者合法權益等行為。

　　消防部門負責督促、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)對消防設施進行及時維護保養(yǎng)，確保完好有效，確保消防通道暢通。培訓物業(yè)管理人員，普及消防知識，指導物業(yè)企業(yè)義務消防隊伍建設。

　　市供熱辦負責指導、監(jiān)督物業(yè)小區(qū)供熱管理工作，指導縣區(qū)供熱主管部門及時協(xié)調(diào)處理有關供熱方面的矛盾糾紛。

　　供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等企業(yè)要依法承擔住宅小區(qū)內(nèi)相關管線、線路的維修養(yǎng)護責任，明確與物業(yè)企業(yè)之間有關代收代繳費用等方面的責任和義務，保障相關設備和設施正常運行。

　　六、推進措施

　　（一）加強領導，協(xié)作推進。成立由市政府分管領導任組長，市房產(chǎn)部門主要負責人為副組長，市公安、財政、環(huán)保、建設、規(guī)劃、城管執(zhí)法、安監(jiān)、物價、衛(wèi)生、質(zhì)監(jiān)、工商、地稅、公安消防等部門和各縣區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)負責人為成員的市物業(yè)管理工作領導小組，領導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，辦公室主任由市房產(chǎn)局主要負責人兼任，負責領導小組日常工作。各縣區(qū)及成員單位也要成立相應工作機構(gòu)，按照職責分工開展工作。各成員單位要明確責任領導、責任處室、聯(lián)絡員及聯(lián)系方式，并報領導小組辦公室（市房產(chǎn)局）備案。

　?。ǘ┨岣哒J識，創(chuàng)新方式。各縣區(qū)政府、市政府有關部門和各有關單位要按照全市總體要求和部署，立足維穩(wěn)安全和改善人居環(huán)境大局。完善制度措施，明確工作任務，落實相關責任，公示相關信息。要創(chuàng)新方式方法，采取街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)指派、增設公益崗位、吸納志愿者參與等多種形式，充實單元網(wǎng)格工作力量，加強網(wǎng)格管理人員培訓，全面深入推進和落實網(wǎng)格化物業(yè)管理工作。同時，市、縣區(qū)兩級財政部門要加大經(jīng)費保障力度，積極探索建立網(wǎng)格化物業(yè)管理人員收入保障機制。

　?。ㄈ┦袇^(qū)聯(lián)動，齊抓共管。堅持“屬地管理”和“誰主管、誰負責”原則，各責任單位要認真落實本部門、本單位在物業(yè)管理活動中的相關職能，細化分解任務，明確工作目標，形成“部門聯(lián)動、各負其責”的工作合力。建立“市、縣區(qū)、街道（社區(qū)）”三級聯(lián)席會議制度，對在轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動中出現(xiàn)矛盾糾紛，涉及多個管理部門的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織社區(qū)、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會及相關單位召開聯(lián)席會議協(xié)商解決。經(jīng)協(xié)商仍無法解決的報請縣區(qū)政府組織召開聯(lián)席會議協(xié)商解決。出現(xiàn)跨區(qū)以及重大疑難矛盾糾紛的，由市房產(chǎn)局牽頭組織召開聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決。

　　（四）靠實責任，加強考核。各縣區(qū)政府負責組織縣區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)具體行使下放物業(yè)管理權限和法律法規(guī)、政策規(guī)定的其他職權，妥善處理因具體行政行為產(chǎn)生的行政訴訟、行政復議、行政賠償、信訪投訴等工作，并依法承擔相應責任。建立“市、縣區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）”三級住宅小區(qū)物業(yè)管理考核網(wǎng)絡，市政府將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作納入全市城市社會管理目標，每年對縣區(qū)政府進行一次考核。縣區(qū)政府要定期對街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)網(wǎng)格化物業(yè)管理工作的實施情況及矛盾糾紛的排查處理情況進行檢查考核。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)要對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)進行日常檢查考核，及時化解各類物業(yè)矛盾糾紛。

　?。ㄎ澹┘訌娭笇В晟拼胧?。市房產(chǎn)局要針對市、縣區(qū)、街道 (鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)四級物業(yè)管理監(jiān)管模式運行中的新情況、新問題，加強政策研究、業(yè)務培訓和具體指導，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序和物業(yè)企業(yè)經(jīng)營行為，及時制定出臺全市物業(yè)管理相關配套政策及規(guī)范性文件，進一步提升全市物業(yè)管理工作水平。

　　紅古區(qū)、永登縣、榆中縣、皋蘭縣政府參照本意見，制定相應物業(yè)管理具體辦法。本實施意見自發(fā)布之日起試行一年。

　　蘭州市人民政府

　　2014年11月24日